Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Jedną z metod zabezpieczenia kredytu lub pożyczki jest ustanowienie hipoteki, która może obciążać nas przez długie lata. Zatem spłata kredytu hipotecznego nie świadczy jedynie o uwolnieniu się od ciążącego na nas zobowiązania, lecz również o uwolnieniu nieruchomości z hipoteki, bowiem ulegnie wygaśnięciu. Niemniej jednak nie będzie to oznaczało, iż informacja o hipotece zniknie z księgi wieczystej naszej nieruchomości. Niezwykle istotne jest, aby dopełnić wszelkich formalności, mających spowodować wykreślenie hipoteki z księgi wieczyste, aby nie narazić się na negatywne konsekwencje.
Istota i rodzaje hipoteki
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, dzięki któremu wierzyciel (najczęściej będzie to bank) może ustanowić zabezpieczenie na nieruchomości, na wypadek gdyby dłużnik nie spłacał zaciągniętego zobowiązania. Ponadto hipoteka może być ustanowiona na użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu czy wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wierzyciel wobec którego ustanowiono hipoteką, może dochodzić swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi dłużnika.
Polskie prawo, ze względu na źródło powstania wyróżnia 3 hipoteki: umowne, przymusowe oraz z mocy prawa. Najpopularniejsza z nich, a wiec umowna powstaje w wyniku dokonania czynności prawnej np. poprzez zawarcie umowy kredytu hipotecznego. Oświadczenie dłużnika powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Ponadto dla skuteczności ustanowienia hipoteki, niezbędny będzie jej wpis do księgi wieczystej.
Natomiast hipoteka przymusowa powstaje, odmiennie od umownej, wbrew woli właściciela. Najczęstszym źródłem powstania takiej hipoteki będzie tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie oraz wysokość wierzytelności.
Hipoteka powstająca z mocy przepisów prawnych ma charakter wyjątkowy. Jej przykładem może być art.1037 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.
Wygaśnięcie hipoteki
Art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, iż wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Wygaśnięcie wierzytelności będzie zachodziło po spłacie kredytu lub pożyczki. W ten sposób nastąpi również wygaśnięcie hipoteki.
Niemniej jednak wygaśnięcie hipoteki nie powoduje jej „automatycznego” wykreślenia
z księgi wieczystej. Aby zabezpieczyć swoje interesy i dopełnić w pełni wszelkich formalności będziemy zmuszeni złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.
Wniosek o wykreślenie hipoteki
W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na pytanie kto jest uprawniony do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? Czy będzie to wierzyciel czy właściciel nieruchomości?
Otóż taki wniosek będzie zmuszony złożyć właściciel nieruchomości. Niemniej jednak art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, iż wierzyciel (np. bank lub firma pożyczkowa) zobowiązany jest do dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Przede wszystkim wierzyciel będzie zobowiązany do wystawienia dokumentu potwierdzającego spłatę zobowiązania zabezpieczonego hipoteką. Najczęściej będzie to tzw. list mazalny.
Wniosek o wykreślenie hipoteki należy złożyć do Sądu Rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą nieruchomości. Składając wniosek należy uiścić opłatę w wysokości 100,00 zł.
Brak współdziałania wierzyciela
Może zdarzyć się sytuacja, że wierzyciel nie będzie chciał współdziałać z właścicielem nieruchomości w celu wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej (np. bank będzie odmawiał wydania dokumentu potwierdzającego spłatę kredytu hipotecznego). W takiej sytuacji, na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik będzie miał prawo hipotece do złożenia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Autorem publikacji jest mecenas Robert Kucharski, który zajmuję się profesjonalną pomocą prawną w tego typu sprawach.